Hội thảo đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Kỳ vọng phát triển mới

Hội thảo đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nhận được nhiều sự quan tâm, ý kiến tâm huyết của các chuyên gia với mong muốn tạo lập một thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng xu hướng phát triển đô thị trong giai đoạn mới.

 TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng lãnh đạo VUSTA - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chủ trì hội thảo.

Coi nhà ở là nhu cầu thiết yếu

Sáng 10/8, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) phối hợp cùng Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức Hội thảo đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự và Chủ trì hội thảo có TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Th.S. Nguyễn Quyết Chiến - Tổng Thư ký VUSTA và TS. Kiến trúc sư Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý, chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch đô thị.

Phát biểu khai mạc hội thảo, Th.s Nguyễn Quyết Chiến - Tổng Thư ký VUSTA cho biết: Trong bối cảnh đất nước đang đẩy mạnh đô thị hóa, phát triển các vùng động lực, các khu công nghiệp, khu kinh tế, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng và có sự phân hóa rõ hơn theo các nhóm dân cư, theo vùng, miền và theo khu vực đô thị, nông thôn. Việc bảo đảm cơ bản nhu cầu nhà ở cho người dân có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế-xã hội và an sinh xã hội.

Theo Tổng Thư ký VUSTA: thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về phát triển nhà ở như: Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 28/07/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về xây dựng xã hội kỷ cương, an toàn, văn minh, hài hòa, phát triển...Với các chủ trương, quan điểm trên, nhà ở trước tiên cần được coi là nhu cầu thiết yếu của nhân dân, là điều kiện để người dân ổn định cuộc sống, học tập, làm việc và phát triển, sau đó mới xác định là một loại tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản.

Vì vậy, ông cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở không chỉ được xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật hiện hành và các chính sách đã được kiểm nghiệm trong thực tiễn mà còn phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, đồng thời Luật hóa các chính sách về nhà ở của Chính phủ đã được thí điểm, kiểm chứng trong thực tiễn thời gian qua.

Cần bổ sung, khắc phục điểm nghẽn thực tế

Góp ý dự thảo Luật, TS. Kiến trúc sư Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật gồm: 13 Chương, 151 Điều, quy định bổ sung mới về nhà ở cho thuê; nhà ở thương mại; nhà ở chính sách; cải tạo, xây dựng lại chung cư; quản lý sử dụng nhà chung cư... Tuy nhiên, để hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay, dự thảo Luật nên tập trung hơn vào những vấn đề mang tính chiến lược, không chỉ xử lý các bất cập hiện nay mà còn đáp ứng xu hướng phát triển đô thị trong 20 đến 30 năm tới.

Trên cơ sở đó, TS. Kiến trúc sư Trương Văn Quảng cho rằng, với xu hướng quản trị đô thị hiện nay, dự án Luật có thể cân nhắc bổ sung một điều về "Hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia". Hệ thống này không chỉ lưu thông tin về quyền sở hữu mà còn tích hợp: tình trạng kỹ thuật công trình; tuổi thọ và mức độ an toàn; hiệu quả sử dụng năng lượng; lịch sử bảo trì; thông tin quy hoạch và cải tạo... Đây sẽ là cơ sở để quản lý vòng đời nhà ở, cảnh báo sớm nguy cơ xuống cấp, đồng thời hỗ trợ hoạch định chính sách, đặc biệt đối với công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

Ở góc độ quy hoạch và phát triển đô thị, ông cũng cho rằng nên làm rõ nhận thức trong dự thảo chuyển từ tư duy "quản lý nhà ở" sang "quản trị phát triển nhà ở". Điều này đòi hỏi Luật không chỉ điều chỉnh việc xây dựng và sở hữu, mà còn phải tạo khuôn khổ cho phát triển thị trường nhà ở bền vững, ứng dụng công nghệ số, thích ứng với biến đổi khí hậu và gắn chặt với quy hoạch đô thị, nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân và hiệu quả quản trị đô thị trong dài hạn. Ngoài ra, ông đề nghị Ban soạn thảo bổ sung phân loại nhà ở theo chức năng sử dụng.

Theo ông, hiện nay việc phân loại còn thiên về hình thức sở hữu hoặc đối tượng thụ hưởng. Bởi vậy, Ban soạn thảo có thể nghiên cứu bổ sung các loại hình như: nhà ở cho thuê dài hạn; nhà ở cho thuê ngắn hạn (quản lý riêng nếu có); nhà ở phục vụ chuyên gia, lao động di cư; nhà ở thích ứng với người cao tuổi; nhà ở linh hoạt (co-living, căn hộ đa chức năng)... Việc phân loại rõ sẽ giúp xây dựng cơ chế quản lý và chính sách phù hợp.

Bên cạnh đó, cần quy định rõ hơn về tái phát triển chung cư cũ; nghiên cứu, bổ sung cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước-doanh nghiệp-người dân; tiêu chí lựa chọn dự án ưu tiên; quy trình rút gọn; cơ chế điều chỉnh quy hoạch linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm hạ tầng kết nối, thông thoáng...

Hội thảo thu hút sự quan tâm đóng góp ý kiến của đông đảo chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch.

Đóng góp ý kiến tại hội thảo, TS. Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá: Dự thảo Luật Nhà ở đã được thực hiện khoa học, nghiêm túc. Ưu điểm lớn là đã đề cập cơ bản đầy đủ các vấn đề đổi mới như các loại hình nhà ở, nêu đồng bộ thể chế mang tính liên ngành, gắn với phát triển đô thị... phân cấp phân quyền trong hoạt động nhà ở xác định rõ nguồn lực thực hiện... Tuy nhiên còn một số tồn tại cần sớm bổ sung, hoàn thiện và ban, ngành để đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, dự thảo Luật đã đề cập đồng bộ các nội dung từ điều kiện được thuê, hình thức phát triển quỹ đất, các nguồn vốn đầu tư, các chính sách tài chính... Tuy vậy, quỹ đất cho xây dựng nhà ở cho thuê cần mở rộng đối tượng là hộ gia đình được sử dụng quỹ đất hợp pháp. Đây là chính sách quan trọng để phù hợp với thực tiễn phát triển nhà ở.

Ngoài ra, ông cho rằng, dự thảo Luật đã nêu đồng bộ về loại nhà chung cư. Song cần nhấn thêm chung cư cũ và chung cư có thời hạn (có thời hạn về sử dụng hay sở hữu). Đây là điểm nghẽn cần quan tâm trong thực tế.

Đồng quan điểm trên, TS. Lê Thị Bích Thuận – chuyên gia của Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích: Luật cho phép cắt giảm thủ tục và mở hướng tiếp cận dễ dàng cho làm song song nhiều bước thủ tục (quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định dự án) thay vì tuần tự như trước sẽ đơn giản hóa quy trình xin cấp phép giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư (vốn thường kéo dài 2 đến 3 năm). Tuy nhiên cần làm rõ hơn thẩm quyền phân cấp cho địa phương để tránh tình trạng "đùn đẩy" trách nhiệm khi phê duyệt cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần tối ưu hóa quy hoạch và đồng bộ đẳng cấp tạo cơ hội cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể phát triển trọn vẹn các dự án thương mại cao cấp mà không lo bị phá vỡ cảnh quan hoặc hạ tầng kỹ thuật-xã hội do việc phối hợp hai phân khúc khác nhau.

Bên cạnh đó cần bổ sung hình thức cải tạo chung cư, đối với các khu chung cư phải được gắn với các quy hoạch tái thiết đô thị, đối với các chung cư nhỏ lẻ quy định cần phù hợp với quy hoạch cải tạo đô thị.

Ngoài ra, Luật cần bổ sung cơ chế kiểm soát hoạt động của Ban Quản trị chung cư, minh bạch quỹ bảo trì 2% để hạn chế tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư.

Nhất Nam